Ново строителство в София: как да разпознаем проект с дългосрочна стойност

София е най-активният жилищен пазар у нас. Проекти се появяват всеки месец, офертите изглеждат примамливо, а сроковете за решение са кратки.

29 септември 2025 3

Ново строителство в София: как да разпознаем проект с дългосрочна стойност

В тази статия събирам работеща рамка за избор: как да разграничите качество от дългосрочна стойност, как да четете технически детайли, кои фактори пазят цената във времето и как да сравнявате два проекта без да се изгубите в обяви.

За реални ориентири:

Вижте как изглеждат завършените обекти на TV Property след 3–5 години → реализирани и текущи сгради.
Разгледайте градски живот с удобства в апартаменти на ул. „Пиротска“ → апартаменти в центъра на София.
Готови сте за оглед или имате въпроси? → контакт с екипа на TV Property.

Как да разграничим „качество“ от „дългосрочна стойност“?

Качеството е това, което виждате и може да се провери по документи и на терен: конструкция, фасада, изолации, инсталации, дограма, общи части, изпълнение на детайла.

Дългосрочната стойност е начинът, по който имотът се държи във времето: запазване и растеж на цената, ликвидност при продажба, стабилно наемно търсене, ниски текущи разходи, устойчива градска среда.

Имот с добро качество на неперспективна локация може да загуби темпо във времето. И обратно – силна локация с компромисно изпълнение старее бързо. Търсим сечението: качествен продукт на място с бъдеще.

Рамка за „справедлива цена“ (преместена напред)

Сравнявайте цена/кв.м само в радиус 1–2 км от проекта. Общата статистика за София е ирелевантна.
Оценявайте пакет от фактори, не само числа:

Премирайте: фасада и детайл, шумоизолация, гледка и отстояния, паркомясто, професионално управление, енергийна ефективност, подготовка за зарядни станции.
Наказвайте: лоши разпределения, износваеми настилки в общите части, тъмни коридори, неясни актове/тежести, слаб достъп до транспорт и услуги.
Истинската икономия идва от ниски текущи разходи, ясна документация и висока ликвидност.

Ключови критерии за дългосрочна стойност

Перспективата на квартала: има ли ПУП и бъдещи подобрения?

Одобрен ПУП (Подробен устройствен план): какво може да се построи наоколо, как ще се промени силуетът и слънцето, ще изникнат ли високи сгради пред вашата гледка.
Инфраструктура: планирани метролинии и станции, нови булеварди, паркове, културни и спортни обекти.
Смесено ползване: жилища + услуги на партер, безопасни пешеходни връзки, оживени партери вместо глухи фасади.

Ликвидност и наемно търсене: ще има ли кой да купи/наеме след вас?

Колко бързо се продават сходни имоти наблизо, има ли недостиг на определени типове (напр. двустайни до метро).
Наличие на университети, бизнес райони и лечебни заведения в близост – това стабилизира наемното търсене.

Енергийна ефективност и разходи: колко струва да живеете тук?

Реален енергиен клас, дебелини на изолации, прекъсване на топлинни мостове, качествен стъклопакет.
Отделни уреди за отчет, подготвени трасета за вентилация и климатизация.

Управление на сградата: кой пази стойността след въвеждане в експлоатация?

Професионална фирма, контрол на достъпа, видеонаблюдение, осветление на общите части, редовна поддръжка.
Важна клауза: какъв е срокът на договора с управляващата фирма и как собствениците могат да я сменят, ако не са доволни. Свободата за промяна е гаранция във времето.

Ключови критерии за качество (оформени като въпроси за по-лесен избор)

Какво казва техническото описание за материалите и детайла?

Конструкция: стоманобетонна схема, правилни отвори, носещи елементи.
Фасада: проветряема система или надеждна топлоизолация с устойчиви покрития.
Дограма и стъклопакет: параметри за топло- и шумоизолация, вид стъкло, дистанционери.
Шумоизолация: решения в под и стени, прекъсване на вибрации от инсталации.
Общи части: износоустойчиви настилки, равномерно и достатъчно осветление, добра акустика, вентилация на фоайета. Първото впечатление започва от входа.

Какви са реалните отстояния и гледки?

Измерете дистанцията до съседни сгради и посоката на основните прозорци.
Избягвайте „прозорец срещу прозорец“. Гледката и дневната светлина влияят пряко на ликвидността.

Какъв е статутът по документи и как напредва строителството?

Акт 14 (груб строеж), Акт 15 (предаване на строежа от изпълнителя на инвеститора), Акт 16 (Разрешение за ползване).
Проверете тежести (ипотеки/възбрани) и съответствие с ПУП и разрешението за строеж.

Как се представя инвеститорът – има ли доказани обекти?

Разгледайте поне две завършени сгради на същия инвеститор на 3–5 години.
Търсете прозрачност: строителен дневник, снимки по етапи, ясни срокове.
Вижте как изглеждат завършените обекти на TV Property след 3–5 години → реализирани и текущи сгради.

Има ли подготовка за електромобили и как е решено паркирането?

Подготовка за зарядни станции: трасета, мощности, табла; възможност за индивидуални точки към гаражи.
Реално проектирани места и удобни рампи; предвидени места за гости.

Удобни ли са плановете на апартаментите?

Праволинейни форми, малко неизползваеми площи, нормална височина.
Високо съотношение чиста/застроена площ – по-малко „празни“ коридори.

Как е осмислена мобилността около сградата?

Пешеходен достъп до métro/трамвай/автобус в 10–12 минути.
Велосипедни стоянки, места за детски колички, безопасни маршрути към училище/детска градина.

Как да сравните два проекта – практична последователност

Определете целта: дом, наем, препродажба.
Ограничете локациите: до 2–3 квартала според ежедневието ви.
Проверете ПУП: какво предстои в периметър 500–800 м (нова етажност, метро, парк).
Съберете документи: планове на конкретни апартаменти, техническо описание, списък материали.
Вижте статуса: актове 14/15/16, тежести, съответствие с разрешението за строеж.
Оценете енергийната част: изолации, клас, сметки от сходни обекти.
Питайте за електромобили: има ли подготвена инфраструктура и как се добавя лично зарядно.
Обход на терен: шумове сутрин/вечер, паркиране, слънце, отстояния.
Референции: поне две завършени сгради на същия инвеститор.
Сметка за справедлива цена: сравнение само в радиус 1–2 км; включете качество на общите части, гледка, управление.
Финален избор: вземете решение след втори оглед и кратък списък с „за/против“.

Нуждаете се от съдействие по тази рамка и оглед? → контакт с екипа на TV Property.

Контролен списък преди да резервирате апартамент (Checklist)

Примери от практиката: как мислят различни купувачи

Семейство, което иска централна локация и тишина

Югоизточна дневна, спални към вътрешен двор, отстояние ≥ 20 м до съседни прозорци.
Подземен гараж с подготовка за зарядно.
Близост до училище, парк и метро – лесно ежедневие без кола.

Млад купувач за наем

Компактен двустаен в близост до метро, клас А, професионална поддръжка и контрол на достъпа.
Разумна такса за общи части → по-висок нетен доход от наем.

Инвеститор с хоризонт 3–5 години

Квартал с предстояща инфраструктура (напр. нова станция/парк) и активни партери.
Избягва терени с вероятно „затваряне“ на гледки според ПУП.
Търси сгради на инвеститор с добре остарели обекти наблизо.

Често задавани въпроси (FAQ)

1) Кое е най-важно при избор на ново строителство в София?
Три опори: локация с перспектива (ПУП и инфраструктура), качествено изпълнение и юридическа сигурност. После идват план, гледка, паркиране.

2) Какво добавя перспектива за квартала към дългосрочната стойност?
Одобрен ПУП, планирани метростанции, нови паркове и обществени функции. Това покачва ликвидността и подпира цените при препродажба.

3) Какво е Акт 15?
Протоколът за предаване на строежа от изпълнителя на инвеститора след приключване на строително-монтажните работи – база за финалните проверки преди Акт 16 (Разрешение за ползване).

4) Има ли смисъл от апартамент в центъра при по-висока цена?
Да, ако търсите ликвидност и удобство: транспорт, услуги, култура на пешеходно разстояние. Добрата шумоизолация и осмислените общи части пазят стойността.

5) Как да проверя шумоизолацията без техническа апаратура?
Оглед в сутрешен/вечерен пик, разговор с съседи (ако е възможно), вижте детайла за под и стени в техническото описание; изисквайте посочени марки и серии, не общи термини.

6) Има ли предимство покупка директно от инвеститор?
Да. Получавате прозрачност, без комисионна и възможност за завършване „до ключ“ с екипа за довършителни работи на инвеститора според вашия стил и бюджет. → свържете се за консултация.

Финални съвети за действие още днес

Изберете 2–3 квартала и проверете ПУП и предстоящи инфраструктурни проекти.
Потърсете два реални проекта и приложете рамката за справедлива цена в радиус 1–2 км.
Поискайте технически описания, акцентирайте върху общи части и подготовка за зарядни.
Направете два огледа, единият вечер.
Потърсете поне две референции от завършени обекти на същия инвеститор.

Вижте трайността и дизайна на завършените обекти → реализирани и текущи сгради.
Готови ли сте да приложите рамката? Започнете с оглед → контакт с екипа на TV Property.