Бургас или София: къде новото строителство предлага по-добри възможности през 2025?

По-долу ще откриете ясна рамка как да прецените за живеене и за инвестиция, как да четете контекста на квартала, как да оцените риска и как да не се подведете по визуализации и рекламни слогани.

За реални примери от завършени и текущи обекти вижте как стареят сградите на инвеститора във времето → проекти на TV Property.
Ако търсите градски живот в сърцето на столицата, разгледайте апартаментите на ул. „Пиротска“ → апартаменти в центъра на София.
За морски град с удобства до Морската градина вижте Piccadilly Residence в ж.к. „Изгрев“, Бургас → нов дом в Бургас: Piccadilly Residence.
Готови сте да обсъдите конкретни условия и огледи? → свържете се с екипа на TV Property.

Как да мислим за „възможност“ през 2025?

Възможност е пресечната точка между три оси:

1. Качество на проекта и изпълнението.

2. Перспектива на локацията (ПУП, инфраструктура, градска среда).

3. Ликвидност и разходи (лесна препродажба/отдаване, ниски текущи разходи).

София носи стабилно целогодишно търсене и широк диапазон от наемни сегменти. Бургас добавя морска привлекателност, сезонна динамика и по-спокоен ритъм. И в двата града можете да намерите имоти със силна дългосрочна стойност, ако гледате правилните индикатори.

Критерии за сравнение: София срещу Бургас

Каква е перспективата на квартала – има ли ПУП и планирани подобрения?

• София: разширения на транспорт, гъста мрежа от услуги, активни партерни етажи. В центъра решаващи са отстоянията и гледката между сгради.

• Бургас: близост до Морската градина, крайбрежие и културни зони. Важни са вятър, влажност и соленост – те влияят на фасади и метални елементи. Питайте за клас на антикорозионна защита на металните елементи (напр. C4/C5) и решения за дълготрайност при морски климат.

• И в двата града: търсете одобрен ПУП и видима визия за средата след 3–5 години.

Какво казва техническото описание за материалите и детайла?

• Фасада и защити: при морски климат – устойчиви покрития, качествен фасаден хардуер и крепежи с антикорозионен клас C4/C5; в столицата – стабилни решения за шумоизолация при натоварени булеварди.

• Дограма и стъклопакет: параметри за топло- и шумоизолация, качествени дистанционери.

• Общи части: износоустойчиви настилки, равномерно осветление, вентилация на фоайетата – те пазят визуалната стойност.

Какви са реалните отстояния и гледки?

• София: гледките и слънцето в центъра са конкурентно предимство; избягвайте „прозорец срещу прозорец“.

• Бургас: морската панорама и близостта до парка вдигат ликвидността; проверете вероятни бъдещи засенчвания според ПУП.

Как е решена мобилността и паркирането?

• София: критично е пеша до метро/трамвай в 10–12 минути.

• Бургас: добра велосипедна мрежа и спокойни улици; при крайбрежието паркирането е ключово в сезон.

• Навсякъде: търсете подготовка за зарядни станции за електромобили и ясна схема за индивидуални точки към гаражи.

Какво е наемното търсене и ликвидността при препродажба?

• София: целогодишно търсене от работещи, студенти, корпоративни клиенти.

• Бургас: силна сезонна компонента; избират се локации с целогодишен живот (услуги, училища, транспорт). Пример за съчетание на удобства и зелени зони → Piccadilly Residence.

Какви са текущите разходи за притежание?

• Търсете реален енергиен клас, дебелини на изолации, решения срещу топлинни мостове.

• Поддръжка и управление: професионална фирма, контрол на достъпа, разумна такса. Важна е възможността собствениците да сменят управителя при незадоволително обслужване.

Къде печели София? Къде печели Бургас?

София е по-подходяща, ако:

• искате централна градска среда с университети, работа и услуги на пешеходно разстояние;

• търсите ликвидност и стабилно наемно търсене целогодишно;

• планирате активен градски живот без кола и близо до метро.
  Пример за такова градско живеене → апартаменти на ул. „Пиротска“.

Бургас е по-подходящ, ако:

• цените морската среда, парковете и по-спокойния ритъм;

• целите съчетание от сезонни приходи и комфорт за живеене;

• избирате квартал с услуги целогодишно и добра връзка към центъра и парка.
  Реален пример → Piccadilly Residence, ж.к. „Изгрев“, Бургас.

Рамка за „справедлива цена“: как да не надплатите

Сравнявайте цена/кв.м само в радиус 1–2 км от проекта. Общата статистика за града е ирелевантна.

• Премирайте: фасада и детайл, шумоизолация (в центъра на София това е задължително условие за ликвидност), гледки и отстояния, паркомясто, професионално управление, енергийна ефективност, готовност за зарядни.

• Наказвайте: лоши планове, износваеми общи части, тъмни коридори, неясни актове/тежести, слаб достъп до транспорт.

• Истинската икономия идва от ниски текущи разходи, чиста документация и висока ликвидност.

Практични сценарии (реални подходи)

Семейство с дете

• София: югоизточна дневна, спални към вътрешен двор, пешеходно до метро и училище; подова и междуапартаментна шумоизолация като изискване, не като екстра.

• Бургас: близо до Морската градина и училище; проверени отстояния и антикорозионни решения (C4/C5) за фасадни и метални елементи; партер с магазини и услуги → Piccadilly Residence.
  И в двата случая: подземно паркомясто с опция за зарядно.

Млад купувач за отдаване под наем

• София: компактен двустаен до метро, енергиен клас А, професионално управление.

• Бургас: апартамент с лесен достъп до парка и центъра; силен летен сезон + стабилни наематели през годината в локации с целогодишни услуги.

Инвеститор с хоризонт 3–5 години

• Търси квартал с предстоящи подобрения по ПУП, ясни актове и качествени общи части.

• Избягва вероятно бъдещо засенчване и „прозорец срещу прозорец“.

• Преглежда референции – как изглеждат завършени сгради на същия инвеститор след няколко години → проекти на TV Property.

Как да изберете между Бургас и София – стъпка по стъпка

1. Цел: дом, наем, препродажба.

2. Фокус локации: 2–3 квартала в София и/или Бургас.

3. ПУП и перспектива: нови станции, паркове, обществени функции, допустими височини.

4. Документи: планове на конкретни апартаменти, техническо описание, списък материали.

5. Юридика: Акт 14/15/16, тежести, съответствие с разрешението за строеж.

6. Енергийна част: изолации, клас, сметки от сходни обекти; при морето – защита от корозия и правилна вентилация.

7. Зареждане на електромобили: трасета, мощности, процедура за лично зарядно.

8. Огледи: два огледа в различни часове (шум, слънце, паркиране).

9. Референции: поне две завършени сгради на същия инвеститор.

10. Сметка за цена: сравнение само в радиус 1–2 км; отчетете гледка, общи части, управление.

11. Решение: кратък списък „за/против“, втори оглед, резервация.

Нуждаете се от помощ с процеса и конкретни предложения? → свържете се с TV Property.

Контролен списък преди да резервирате

• Проверих ПУП и бъдещите проекти в периметър 500–800 м.

• Направих два огледа в различни часове.

• Имам план и техническо описание на конкретния имот.

• Юридически статус: Акт 14/15/16, без тежести.

• Има подготовка за зарядни станции в гаража.

• Оцених отстояния и гледки (без „прозорец срещу прозорец“).

• Знам таксата за поддръжка и има клауза за смяна на управителя.

• Сравних с поне един проект в радиус 1–2 км.

• Видях реализирани обекти на инвеститора → как изглеждат след 3–5 години.

• Осигурих паркомясто с реални размери и удобна рампа.

Често задавани въпроси (FAQ)

1) Кое е по-добро за дългосрочна стойност – София или Бургас?
И двете. София дава целогодишна ликвидност и наемно търсене; Бургас – морска привлекателност и комфорт. Решението е в локацията, ПУП, общите части и готовността за зарядни в конкретния проект. Пример за Бургас → Piccadilly Residence.

2) По-високата цена в центъра на София струва ли си?
Да, ако искате ликвидност и живот на пешеходно разстояние. Шумоизолацията (подова и междуапартаментна) в центъра е задължително условие, не лукс.

3) Какво да гледам при морски климат?
Търсете качествена антикорозионна защита на металните елементи (клас C4/C5) и вентилируема фасада или устойчиви, „затворени“ покрития, проектирани за солен и ветровит климат.

4) Зарядни за електромобили – задължителни ли са?
Не са задължителни, но са силен плюс за бъдеща ликвидност. Търсете подготвени трасета и мощности и ясна процедура за лично зарядно.

5) Как да знам, че наемът ще върви?
Проверете целогодишните услуги, транспортните връзки и работните центрове в радиус 1–2 км. Поискайте примери от сходни сгради.

Финални съвети за действие още днес

1. Изберете локации в София и/или Бургас и проверете ПУП и бъдещите подобрения.

2. Номинирайте два проекта и приложете рамката за справедлива цена в радиус 1–2 км.

3. Поискайте техническо описание, обърнете внимание на общите части, шумоизолацията и готовността за зарядни.

4. Направете два огледа, единият вечер.

5. Вижте как стареят завършените сгради на същия инвеститор → проекти на TV Property.

6. Обсъдете детайлите и огледите → контакт с екипа на TV Property.

Готови да сравните оферти? Вижте трайната стойност и дизайна на реализираните обекти → TV Property – проекти.
Прилагайте рамката в реален оглед – в апартаменти в централна локация на ул. „Пиротска“ → линк и в Piccadilly Residence, ж.к. „Изгрев“, Бургас → линк.